信貸房貸銀行缺錢急用哪裡借錢樓市供應過剩風險加大 3月土地市場遇冷
樓市正在醞釀新一輪波動，最直接的表現是樓盤降價、地市遇冷。
據昨日(3月26日)中國指數研究院發佈的 "2014信用貸款代償利率多少免費諮詢試算中國房地產百強企業研究"報告，一線城市中的北京和廣州個別樓盤降價銷售，目前常州、杭州和南京等長三角城市多處樓盤出現降價現象。
業內告訴《每日經濟新聞》記者，從市場整體情況看，雖然2014年前兩個月成交回落，但新開盤項目市場價格整體仍保持小幅上漲，這些城市個別項目的降價促銷，實際上是少數企業促銷回籠資金的需要。
但她同時表示，截至2013年底，二線代表城市銷供比為0.9，低於一線城市，不同城市間差異明顯，南昌、杭州、青島等城市供應量超過需求量，供應過剩風險加大。相比一、二線城市，三、四線城市供過於求態勢嚴重。
多重壓力下開發商跑量銷售
杭州樓盤降價在今年全國 "兩會"期間特別被住建部副部長齊驥提到，按照他的表述，樓盤降價盡管屬實，但降價後需求仍然旺盛，房地產市場整體運行還很健康。
但近段時間來，全國很多城市都出現樓盤降價促銷現象，降幅在2000元-5000元/平方米不等。黃瑜表示，庫存和房企自身資金鏈是導致一些城市樓盤出現降價的主要原因。
上述報告顯示，截至2013年12月，多數城市商品住宅可售量及出清周期與2012年底相比呈現增長趨勢。一線城市中，僅北京出清周期低於10個月，可售量下降明顯，降幅超過二成，市場供應壓力較大；上海、深圳、廣州出清周期均在10個月以上，其中深圳、廣州庫存量較2012年底大幅增長。
二線城市呈現較大差異，武漢、天津、西安等城市庫存量位居高位，但市場需求旺盛，出清周期均在20個月以下水平；北海、杭州等城市出清周期超過20個月，去庫存壓力凸顯。
中指院院長莫天全還告訴《每日經濟新聞》記者，年初以來，唱衰樓市的言論再度發酵，加上不容樂觀的信貸環境，"房價下跌"預期升溫，購房者不再貿然出手，近日杭州等城市房價波動現象更加重瞭購房者觀望情緒，資金比較吃緊的中小企業有回籠部分資金的降價沖動。
標普分析師符蓓認為，大部分未上市的小型內地開發商在資本市場的介入相當有限，銀行借貸是其主要融資渠道。過去三、四年，內地銀行提高瞭風險管理標準，令小型開發商愈來愈難取得銀行貸款。
"過於激進的投資策略也加大瞭企業資金壓力，一旦資金鏈吃緊，打折促銷在所難免。"莫天全說。
打折促銷不會大面積蔓延
在樓市低迷時，大型房企的一舉一動都會成為市場的新信號，王石和任志強等大佬也在年初時預警"今年可能不會太好"。
但從市場表現看，盡管萬科北京一樓盤也出現降價現象，但今年大型房企對銷售預期並不能說悲觀。
中國房地產top10研究組分析稱，百強房企2014年的銷售目標增速與2013年實際銷售增速保持相近水平。
以萬科為例，其在2013年新增權益規劃建築面積約2148萬平方米，年底累計權益規劃建築面積約4495萬平方米，2014年預計新開工面積2238萬平方米，在儲備資源如此雄厚的基礎上，萬科如果要實現銷售額突破2000億元並非難事。
緊隨萬科之後的綠地集團，2013年房地產業務實現1625億元的銷售額，較上年增長50.7%，在如此高增速、高基數下，綠地集團2014年的銷售額目標為2400億元，目標增速高達47.7%，其對2014年業績的信心由此可見一斑。
上述研究組稱，大型房企利用自身綜合實力強、運營穩健、業績回報可期的優勢，進行瞭大額度、多元化的融資。截至2014年3月15日，百強企業共融資20筆，涵蓋銀行貸款、委托貸款、優先票據、銀團貸款、次級永久資本證券、外幣債券、信托等多種類型。
黃瑜說，目前大型房企的全國佈局策略已經落地，其銷售策略對樓市整體格局影響較大，根據重點監測城市近兩個月新開盤情況看，多數城市新開盤項目價格仍以上漲為主。
"純新盤入市多為平價或略高於周邊項目入市，老盤新推項目較上次開盤價格上漲現象較為普遍。"黃瑜說，從市場整體情況看，大幅打折促銷行為並無蔓延跡象。
土地市場3月驟然降溫
"不樂觀"的情緒傳遞到瞭土地市場。
據《證券日報》報道，截至3月25日，一線城市土地出讓金收入僅為84.5億元，而去年同期，這一數字高達320億元。
從土地報價看，熱度相比之前已經有所降溫。昨日，中國鐵建(行情 股吧 買賣點)房地產集團有限公司以26.45億元現場競報自住型商品房面積19000平方米競得北京市大興區舊宮鎮地塊，溢價約49%。相比之下，北京弘軒鼎成房地產開發有限公司以8.27億元拍得另一塊位置稍差的北京市平谷區夏各莊鎮地塊，溢價率僅為1.47%。
黃瑜分析說，未來熱門地塊仍然會有房企爭搶，但部分遠郊區地塊會較多受到市場大環境以及自住房供應影響，溫度將有所降低。
截止目前，萬科等10大標桿房企今年合計拿地額為776億元，僅相當於2013年拿地額3885億的20%，其中的大部分企業均放緩瞭拿地。
"這同時與很多房企已經在去年完成土地儲備有關，房企回歸一、二線城市在樓盤銷售和拿地策略中都有明顯跡象。"黃瑜說。
據中指院報告，百強綜合實力前十企業2013年在一、二線城市的土地購置金額占比分別達31.7%和50.2%；素來深耕二線和三、四線城市的恒大地產，也頻頻在北京、上海和廣州拿地，一線城市的土地購置金額占比達36.1%。
具體來看，中海地產全年拿地25宗，新增可開發面積1211萬平方米，其中一、二線城市比重超過九成；龍湖、首開2013年來自一、二線城市的新增土地儲備占比達到100%。
報告指出，百強企業2013年土地儲備規劃建築總面積均值為1209.4萬平方米，較上年增長11.6%，增長率較上年提高瞭7.3個百分點，充足的土地儲備滿足瞭未來4-5年持續增長的需求。
中國房地產學會副會長陳國強表示，此輪樓市調整反映出的是一個供大於求的市場關系，是一次房地產業內的自我調整，市場是最主要的因素。
但他同時表示，去年樓市量價高速上漲、土地市場熱潮不斷的情形或難再現，"降溫、放緩、趨穩"將成為今年的大趨勢。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-03-27/08354018592.shtml
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